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據(jù)新華網(wǎng)消息，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行[3.24%資金研報(bào)]業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)３０日聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，對(duì)擁有１套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于４０％。

釋放改善性剛需

這意味著改善性需求置業(yè)的門檻將有所下降。以深圳一套市值300 萬(wàn)元的房屋為例，按照現(xiàn)有的二套房首付比例六成計(jì)算，首付款180 萬(wàn)元，若首付為五成，則減少30萬(wàn)元，至150萬(wàn)元。 “這個(gè)消息應(yīng)該不假。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，從政策導(dǎo)向看，讓市場(chǎng)成交活躍是目前樓市管理的一個(gè)重要目標(biāo)，下調(diào)二套房首付，勢(shì)必帶來改善性購(gòu)房需求的積極釋放。

在今年的“兩會(huì)”記者會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)表示：“中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善型住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。”

這為2015 年的房地產(chǎn)政策定下了基調(diào)。但在以往的政府文件中，并沒有改善性住房的清晰定義。據(jù)報(bào)道，住建部正在對(duì)改善性購(gòu)房需求進(jìn)行定義。屆時(shí)，各項(xiàng)政策的制定和實(shí)施將更加有針對(duì)性。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，過去在限購(gòu)政策下，改善居住條件的成本非常高，很多群體難以完成二次置業(yè)，使得供給和需求兩個(gè)層面都面臨資金循環(huán)不暢通的尷尬。一旦二套房首付下調(diào)政策落地，改善性需求將積極入市，成為去庫(kù)存的巨大力量。

政策寬松大幕正在開啟

充當(dāng)前鋒的是公積金政策。不久前，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)主管的《中國(guó)建設(shè)報(bào)》，在其官方微博上公布了住建部的一個(gè)電話會(huì)議內(nèi)容。住建部要求：各地進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理，提高資金使用效率。

濟(jì)南市、福建省先后出臺(tái)政策，將公積金貸款的首付降至兩成。其中，福建“閩七條”則規(guī)定，首次申請(qǐng)公積金貸款的首付降至兩成。這意味著無論是一套房還是多套房，只要第一次選擇公積金貸款都可以享受到這個(gè)政策。

不過，由于使用公積金貸款的購(gòu)房者不到三成，加上各地公積金額度緊張，該政策的受益范圍有限。

3 月27 日，國(guó)土資源部、住建部又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015 年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求2015 年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，還強(qiáng)調(diào)多措并舉，以統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或“軟著陸”

深圳老牌房企深圳控股副總裁董方前不久對(duì)媒體說：“通過兩次降息，五年期以上的貸款利率只有5.9%，這是在2000 年以來最低的。我相信不用很長(zhǎng)時(shí)間，首套房的首付、貸款利率，二套房的首付一定會(huì)降下來。而且，今年可能還會(huì)有一到兩次降息。”

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，新一輪寬松政策主要聚焦在降低購(gòu)房門檻，不排除部分城市和房企嘗試將首套房首付降到三成以下，同時(shí)在貸款利率和稅費(fèi)上做文章，“比如將營(yíng)業(yè)稅的免征期從五年改為兩年”。

事實(shí)上，據(jù)記者了解，目前已經(jīng)有房企和中介大幅降低首套房首付，甚至有房企推出 “3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的營(yíng)銷措施。

多位開發(fā)商人士表達(dá)了對(duì)今年樓市審慎樂觀的態(tài)度。國(guó)家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會(huì)秘書長(zhǎng)張燕生在2015 年博鰲亞洲論壇上表示，未來5 年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)處于“供遠(yuǎn)大于求”的狀態(tài)。在這個(gè)“軟著陸”的過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須承受痛苦的調(diào)整。